Analyse IW : Les loyers proposés en Allemagne augmentent de quatre pour cent au deuxième trimestre

L'économiste immobilier de l'IW, Pekka Sagner, voit dans la tension actuelle du marché avant tout une distorsion provoquée par les contrats de bail existants. « Viele Menschen verblieben in Wohnungen, die nicht zu ihrer Lebenssituation passten und zu groß oder zu klein seien, weil sie ihre günstigen Mieten nicht aufgeben wollten », a expliqué Sagner.

Moins d'annonces de location dans les grandes villes

Parallèlement, l'offre de logements locatifs se contracte nettement. À l'échelle nationale, le nombre d'annonces se situe, selon les données de l'IW, à près de 12 % en dessous du niveau du début de l'année 2022. Le recul est particulièrement marqué dans les métropoles.

À Hambourg, l'offre locative a par exemple été réduite de plus de moitié par rapport au printemps 2022 ; « In Hamburg wurde das Mietangebot mehr als halbiert », indique l'IW. À Francfort-sur-le-Main, le nombre d'annonces est, selon les données, inférieur de 43 % au niveau du début 2022.

Sur le marché de l'achat, l'offre s'élargit en revanche sensiblement. Par rapport au premier trimestre 2022, près de deux fois plus d'appartages en propriété sont proposés à la vente à l'échelle nationale ; le nombre de maisons individuelles et bifamiliales en annonces dépasse de « rund 140 Prozent » le niveau d'alors, selon l'analyse.

Marché de l'achat avec une offre croissante

Les prix des appartements en propriété et des maisons individuelles et bifamiliales ont augmenté de 0,8 % chacun à l'échelle nationale par rapport au trimestre précédent. Sagner voit derrière l'offre croissante à la vente avant tout une demande plus faible. « Die Ausweitung ist vor allem Ausdruck der gesunkenen Nachfrage und längerer Vermarktungszeiten, nicht einer entsprechend starken Zunahme des Wohnungsbestands », a déclaré l'économiste de l'IW.

Au niveau régional, les évolutions de prix sur le marché de l'achat sont très contrastées. À Munich, par exemple, « gingen sie um 1,9 Prozent zurück » – les données de l'IW y montrent donc un léger recul des prix d'achat par rapport au trimestre de l'année précédente. Sagner interprète lui aussi l'offre croissante à la vente comme le signe d'acheteurs qui temporisent et de durées de commercialisation plus longues, et non comme un indice d'une réelle augmentation du parc de logements.

Hausse des loyers dans de nombreuses villes

Les évolutions divergentes convergent : tandis que les loyers augmentent et que l'offre de locations se raréfie dans de nombreuses grandes villes, les vendeurs sur le marché de la propriété perdent de la vitesse. L'IW n'y voit pas pour l'instant de détente des marchés du logement, mais un glissement entre les deux segments.

Globalement, le tableau d'un marché du logement tendu demeure : hausse des loyers proposés, baisse des offres locatives dans les métropoles et stock croissant d'annonces de vente, dont la dynamique des prix s'est dans le même temps nettement ralentie.

Dans les grandes villes hors des principales métropoles, la hausse des loyers de 4,9 % au deuxième trimestre constitue le chiffre central de l'analyse de l'IW. Il souligne que la pression sur les loyers ne se limite pas aux sites phares bien connus que sont Munich, Hambourg, Francfort ou Cologne, mais qu'elle s'intensifie dans l'ensemble des grandes villes.