Étude IW : les maisons individuelles abordables uniquement à la campagne

Comment le calcul a été réalisé

Le gradient est particulièrement marqué en Bavière : les dix communes et villes les plus chères se trouvent, selon l'étude, sans exception à Munich et dans son agglomération, au pied des Alpes. En tête arrive l'arrondissement de Garmisch-Partenkirchen avec une valeur d'indice de 53 – là, le ménage modèle devrait consacrer deux tiers de son revenu net uniquement à la mensualité hypothécaire. À la dixième place figure l'arrondissement d'Ebersberg, à l'est de Munich, où la mensualité engloutit plus de la moitié (54 pour cent) du revenu mensuel.

En tête : Garmisch-Partenkirchen

Même en dehors de la Bavière, la propriété immobilière reste inaccessible pour beaucoup. À Berlin, en Bavière et à Hambourg, la charge mensuelle représente en moyenne environ 40 pour cent ou plus du revenu net. À la onzième place arrive avec Potsdam (valeur d'indice 66) la première ville d'Allemagne de l'Est – la capitale du Brandebourg, aux portes de Berlin, est particulièrement prisée des personnes fortunées.

La situation est en revanche favorable à la campagne : les maisons individuelles les plus facilement abordables se trouvent dans l'arrondissement de Steinburg, en Schleswig-Holstein (valeur d'indice 187), et dans l'arrondissement de Rhön-Grabfeld, l'arrondissement le plus au nord de la Bavière en Basse-Franconie (184). Là, la mensualité représente moins d'un cinquième du revenu net. Au niveau des Länder, les maisons individuelles sont les moins chères en Sarre, dans le Schleswig-Holstein et en Saxe-Anhalt ; dans les Länder les plus abordables, un ménage modèle typique consacre à peine un peu plus d'un quart de son revenu net à la mensualité.

Zones abordables : la campagne l'emporte

Si l'on considère la répartition de la population, moins de la moitié des ménages-types vivent donc dans des communes aux prix supportables. Le PDG d'Interhyp, Jörg Utecht, a déclaré : « Environ 45 pour cent des ménages modèles considérés ne vivent dans aucune des sept principales métropoles ni dans leur agglomération, et donc dans une région où l'acquisition d'une maison individuelle est abordable. »

Voigtländer y voit un problème de société. Il écrit avec ses collègues : « Ce sont des valeurs qui se situent bien au-delà de tout seuil de soutenabilité habituel sur le marché et qui, sur le plan arithmétique, excluent l'acquisition d'une maison individuelle pour le ménage-type considéré. » Il avertit également : « Ce n'est tout simplement pas la réalité que le ménage médian puisse effectivement accéder à la propriété, ce qui est par ailleurs un problème énorme de politique sociale. »

Un autre constat de l'étude : souvent, les ménages ne peuvent réunir les prix élevés que grâce à un patrimoine issu d'héritages ou de donations. Voigtländer : « Il y a souvent des héritages ou des donations, en tout cas un patrimoine, qui font que ces immobiliers peuvent tout simplement être achetés. »

Peu de perspectives de détente

Une amélioration n'est pas en vue selon l'économiste de l'IW : « Je ne m'attends ni à des conditions de financement sensiblement meilleures, ni à une baisse massive des prix », cite Voigtländer dans le communiqué d'Interhyp. Ceux qui espèrent des temps meilleurs devront donc patienter.

L'étude révèle ainsi non seulement un problème économique, mais aussi structurel : dans les centres économiquement forts et leur agglomération, même les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne ne peuvent souvent plus se permettre un logement en propriété – la propriété abordable est en fait limitée aux régions rurales, souvent structurellement faibles.