Proposition de Vienne : la sortie du système de loyers de référence pour les rénovations doit relancer le secteur de la construction

Concrètement, Kluge renvoie aux données de commandes de la Bundesinnung Bau (corporation fédérale du bâtiment) : cette année, au premier trimestre, une entreprise de construction avait en moyenne 15 semaines de commandes dans ses carnets. En 2022, année record, ce chiffre était encore de 20,6 semaines sur la même période. Après la pandémie et la fin de la politique de taux bas de l'UE, la branche est ainsi revenue au niveau des années 2010, « environ le niveau de 2012 à 2017 », souligne Kluge. « La branche était devenue très grande, avec beaucoup plus d'entreprises et de salariés », déclare l'économiste.

Trois avantages, aucun coût

Kluge voit trois avantages à sa proposition : d'une part, la mesure ne coûte pas d'argent ; d'autre part, elle peut aider le secteur du bâtiment ; et troisièmement, elle s'attaquerait au goulot d'étranglement des rénovations dans le logement. « Mais elle aurait son charme », estime Kluge. « C'est une proposition extrêmement intéressante », ajoute-t-il – tout en sachant bien que sa mise en œuvre serait politiquement controversée : « Bien sûr, cela ne pourrait pas se faire rapidement et certains représentants d'intérêts monteraient au créneau. »

Le problème réside, du point de vue de l'économiste, dans la réglementation actuelle : pour les logements anciens soumis au système de loyers de référence, une rénovation ne vaudrait tout simplement pas la peine à l'heure actuelle, « parce que les loyers de référence n'en tiennent pas compte », explique Kluge. Sa proposition prévoit que les logements rénovés soient à l'avenir – comme c'est déjà le cas pour les constructions neuves – soustraits à la réglementation des loyers. Une mesure comparable avait déjà été prise en 1985 : « À l'époque, les logements de catégorie A avaient été retirés de la réglementation des loyers lors d'une remise en location rapide, ce qui a déclenché un véritable boom de la rénovation. »

Conséquences pour les locataires

Une telle réforme aurait des conséquences tangibles pour les locataires : « Le locataire paie un loyer plus élevé, mais a des coûts énergétiques plus faibles, parce qu'il doit en même temps moins chauffer », estime Kluge. Le bilan ne serait donc pas automatiquement négatif du point de vue de l'économiste, mais dépendrait de chaque cas.

La pression à agir est forte : selon Kluge, environ 1,7 des un peu plus de cinq millions de logements que compte l'Autriche présentent un standard thermique insuffisant. L'Agence fédérale de l'environnement (Umweltbundesamt) et l'Institut pour l'immobilier, la construction et l'habitat (IIBW) chiffrent ce besoin en conséquence : « Pour décarboner complètement d'ici 2040, il nous faudrait toutefois un doublement du taux de rénovation », souligne Kluge.

La question du logement à Vienne au cœur de la recherche

Parallèlement, la science s'intéresse aussi intensément aux questions que pose le développement urbain de Vienne. Dans le cadre de la conférence RC21, qui se tient du 20 au 22 juillet, Michael Friesenecker, de l'Université des sciences du sol (Boku) de Vienne, et Judith Lehner, de l'Université technique de Vienne, proposent une visite de la ville. « La visite s'articule autour du projet de recherche 'ReHousIn', dans le cadre duquel nous comparons Vienne à des villes de neuf autres pays européens », explique Friesenecker.

La ville de Vienne a ainsi crû d'environ un demi-million d'habitants depuis les années 1990. Friesenecker considère que Vienne fait face à de grands défis en matière de logement : « En période de crise climatique, nous devons nous demander si nous pouvons encore nous permettre des logements vacants et des immeubles de bureaux inutilisés », déclare-t-il. Dans le segment des immeubles de la Gründerzeit, il observe une commercialisation croissante, des sociétés immobilières à but lucratif, de nombreux logements Airbnb et des conflits autour des rénovations liées au climat.

Un problème structurel réside dans la répartition du logement subventionné : « Parallèlement, la ville de Vienne est en principe moins équitable pour les nouveaux arrivants que pour les personnes qui vivent dans la ville depuis plus longtemps et qui ont accès au logement subventionné », explique Friesenecker. Quiconque souhaite demander un logement municipal (Gemeindewohnung) doit notamment prouver une résidence principale à Vienne pendant environ deux ans. Les nouveaux arrivants dépendent d'abord essentiellement du marché locatif privé, qui se concentre de manière disproportionnée dans des quartiers denses de la Gründerzeit, « où davantage d'asphalte et moins de verdure entraînent des températures supérieures à la moyenne ».

Friesenecker, qui participe au projet de recherche ReHousIn, tire néanmoins un bilan intermédiaire positif : « Construire avec une grande qualité dans un segment abordable, ça reste quand même un trait unique de Vienne », dit-il. Dans de nombreux autres pays, les conditions politiques et institutionnelles font défaut pour le logement subventionné : « Dans beaucoup de pays, les institutions pour cela n'existent plus ou c'est politiquement non souhaité. »

À l'avenir, Vienne devra surtout s'orienter en fonction de la crise climatique, d'une population de plus en plus diversifiée et d'une inégalité économique croissante, déclare Friesenecker. « En fin de compte, c'est toujours la même question : pour qui construisons-nous réellement nos villes ? », conclut-il. La conférence RC21, intitulée « Inégalités et la ville. Anciens problèmes, nouveaux défis », réunit quelque 1 200 chercheurs en sociologie, géographie humaine, architecture et anthropologie sociale.

Alors que Kluge mise donc sur une modification réglementaire comme impulsion conjoncturelle, la recherche pointe vers des questions de répartition plus profondes. Les deux points de vue se rejoignent dans le constat que le marché du logement autrichien et viennois entre dans une phase où la protection climatique, l'abordabilité et la conjoncture figurent à parts égales à l'ordre du jour – et que les réponses attendues par les locataires ne peuvent pas plus attendre que celles attendues par le secteur du bâtiment.