ÖBB sur le point d'acheter le complexe Wien-Mitte pour jusqu'à 700 millions d'euros

Un porte-parole des ÖBB a déclaré à la "Presse" : "Zu konkreten Verfahren oder Marktgerüchten äußern wir uns grundsätzlich nicht." L'entreprise publique a toutefois indiqué qu'elle examinait "laufend den gezielten Ankauf betriebskritischer und unternehmensnotwendiger Immobilien", en particulier là où des "Objekte und Grundstücke entlang des bestehenden bzw. geplanten Bahnnetzes strategisches Potenzial haben". L'entreprise se montre ainsi fondamentalement ouverte aux rachats le long de ses lignes – mais ne commente pas le cas concret.

Un deal record dans l'histoire de Vienne

Avec un prix évoqué de 600 à 700 millions d'euros, la transaction serait la plus grande transaction immobilière individuelle que Vienne ait jamais connue. Jusqu'ici, la vente du complexe de bureaux Icon Vienna à la gare centrale de Vienne, pour 500 millions d'euros, était considérée comme la transaction immobilière la plus chère de Vienne. Le nouveau record dépasserait ce montant d'au moins 100 millions d'euros.

Le Zentrum Wien Mitte dispose au total de 28 000 mètres carrés de surface commerciale et 63 000 mètres carrés de surface de bureaux. Parmi les locataires figurent, outre l'administration fiscale, H&M, Spar et Müller. Les revenus locatifs annuels du complexe se situent entre 30 et 50 millions d'euros.

Un emplacement sur un nœud du S-Bahn

L'immmeuble est situé dans le troisième arrondissement de Vienne (Landstraße). Les voies de la ligne principale du S-Bahn passent directement sous le complexe Wien-Mitte. Depuis le parvis couvert de l'immeuble, on accède directement à la gare souterraine Wien-Mitte – cet emplacement sur un nœud central des transports publics rend l'objet particulièrement intéressant sur le plan stratégique pour les chemins de fer fédéraux.

Avec la "BahnhofCity Wien Hauptbahnhof", inaugurée en 2014, les chemins de fer fédéraux exploitent déjà un concept similaire, qui doit servir de modèle aux nouveaux projets. Les ÖBB y ont eux-mêmes construit et exploitent encore aujourd'hui un centre commercial ainsi que des surfaces de bureaux directement au-dessus et à côté de la gare. Il semble désormais que des structures similaires doivent être créées ou développées sur le site de Wien Mitte.

Le modèle de la gare centrale

Le coup d'œil sur la surface commerciale montre que le centre commercial intégré "The Mall" est un élément essentiel de l'ensemble du complexe. Il attire quotidiennement de nombreux passants qui changent entre les trains du S-Bahn et du métro, et constitue ainsi un point central dans le troisième arrondissement. Pour les ÖBB, être propriétaire de cette installation pourrait signifier davantage de poids dans la location et la modernisation.

Du point de vue du groupe des chemins de fer fédéraux, l'opération serait avant tout un investissement à long terme dans des biens immobiliers proches des infrastructures. Avec des revenus locatifs annuels de 30 à 50 millions d'euros, l'installation aurait également une importance en termes de gestion d'entreprise. Toutefois, des calculs de rentabilité détaillés ou un calendrier pour un éventuel rachat ne peuvent être déduits des informations disponibles.

Les observateurs du marché immobilier viennois attendent depuis des jours une confirmation officielle du deal par les ÖBB ou le groupe vendeur. Tant que l'entreprise elle-même ne commentera pas l'opération, la question reste ouverte de savoir quand – et même si – un contrat sera signé. Le prix d'achat exact dans la fourchette indiquée n'est pas non plus connu publiquement.

Vendeur et plus-value

Le groupe d'investisseurs autour de Morgan Stanley Estate Investing avait acquis le complexe en 2015 à la Bank Austria, pour environ un demi-milliard d'euros à l'époque. Si les ÖBB acceptent le prix actuel de 600 à 700 millions d'euros, le groupe pourrait mener à bien la vente avec une plus-value significative. L'investissement en fonds propres de la Bank Austria dans la construction neuve avant 2013, ainsi que la hausse des prix immobiliers viennois depuis lors, se reflètent dans cette plus-value.

Pour la ville de Vienne, la transaction est également pertinente sur le plan de la politique d'urbanisme : avec le changement de propriétaire, un immeuble central situé sur le nœud du S-Bahn de Wien Mitte passe entre les mains de l'État, plus précisément du groupe des chemins de fer fédéraux. Cela modifie les leviers d'influence sur l'aménagement futur du site – de la composition des commerces à l'utilisation des surfaces de bureaux.

Les détails juridiques de la transaction, par exemple la forme de la reprise – achat, share deal ou un autre modèle – ne ressortent pas des informations disponibles. Les aspects de droit européen ou de droit des marchés publics, qu'il conviendrait de respecter en cas de vente à une entreprise publique, n'ont pas non plus été abordés dans le rapport du journal.

ÖBB-Immobilienmanagement GmbH, une filiale des Chemins de fer fédéraux autrichiens, est spécialisée dans la gestion et le développement d'immmeubles à proximité des voies ferrées. Elle serait l'acheteur naturel pour cet objet, car le complexe se trouve directement au-dessus d'une gare à forte fréquentation. Ces dernières années aussi, l'entreprise a racheté à plusieurs reprises des bâtiments et des surfaces le long du réseau.

Importance pour le marché immobilier viennois

Si l'on considère l'ensemble du marché, la transaction prévue montre que les immeubles proches des infrastructures, à forte marge, restent demandés à Vienne. Malgré la hausse des taux d'intérêt et une incertitude générale sur le marché des bureaux, la combinaison d'un centre commercial et d'un immeuble de bureaux à un nœud de transport reste attractive pour les investisseurs institutionnels.

Les deux parties – le groupe d'investisseurs comme les ÖBB – ont intérêt à ce que le deal, s'il se concrétise, se déroule sans faire de vagues publiques. La réserve des chemins de fer fédéraux dans leur communication correspond à cette approche : ils renvoient à la procédure d'examen en cours et évitent toute spéculation publique sur le calendrier et les conditions.

Les locataires du complexe – parmi lesquels l'administration fiscale, de grandes chaînes de distribution comme H&M, Spar et Müller – ne doivent pas s'inquiéter pour leurs contrats de location. Un changement de propriétaire ne modifie pas automatiquement les contrats existants, et ÖBB-Immobilienmanagement GmbH a un intérêt opérationnel à sécuriser les revenus locatifs de 30 à 50 millions d'euros par an.

Perspectives : quand viendra la confirmation ?

Si le deal devait être officiellement annoncé dans les jours ou les semaines à venir, comme le rapporte la presse, ce serait non seulement une vente immobilière record pour Vienne, mais aussi un signal que l'État investit davantage, via sa filiale ferroviaire, dans ses propres sites. Les ÖBB étendraient ainsi leur rôle d'un des plus grands propriétaires immobiliers de l'espace viennois.

Jusqu'ici, le rapport de la "Presse" reste la source centrale. Quand les ÖBB confirmeront officiellement l'opération, si le prix est plus proche de 600 ou de 700 millions d'euros et quels projets l'entreprise poursuit sur le site, seuls les jours ou les semaines à venir le diront.